Il ne faut pas croire que les agences immobilières n’existent que pour gérer le patrimoine de multi-propriétaires. Elles s’occupent aussi de la gestion locative du bien unique d’un propriétaire bailleur. Mais alors pourquoi est-ce qu’un propriétaire qui n’a qu’un seul bien utiliserait les services de gestion locative d’une agence immobilière, plutôt que de gérer lui-même son appartement ou sa maison ? C’est tout simplement parce que la balance coût/bénéfice est largement en faveur de l’agence immobilière.
Agence immobilière en gestion locative : le bouclier du propriétaire bailleur
Si vous donnez un mandat à une agence immobilière pour gérer votre bien, vous engagez un intermédiaire responsable juridiquement qui vous doit un résultat professionnel. Choisir une agence immobilière de gestion locative devrait reposer sur la vérification de quelques éléments qui donnent une très bonne idée de l’ancienneté et du professionnalisme de l’entreprise. Consultez notre comparatif des frais de gestion des agences immobilières de Nice.
La détention d’une carte professionnelle en gestion locative est une obligation
Il existe 2 cartes professionnelles immobilières : l’une pour la transaction (la carte T), l’autre pour la gestion locative (la carte G). C’est pourquoi on trouve des agences immobilières spécialisées uniquement en transaction, qui n’exercent pas la profession de gestionnaire.
Cette carte n’est délivrée que sous conditions, définies par la loi Hoguet :
- D’aptitude professionnelle.
- De détention d’une assurance professionnelle.
- De garantie financière : qui couvre l’ensemble des sommes qui transitent par l’agence de gestion locative.
- De se former en continu (avec vérification du nombres d’heures par an).
Avantage n°1 :
Toutes ces obligations garantissent au propriétaire bailleur que ses loyers sont sécurisés, même en cas de mauvaise gestion ou de malversation, par un organisme externe indépendant. Plus la garantie est élevée, plus le portefeuille de biens en gestion est important, ce qui est le signe que l’agence immobilière propose ce service de gestion locative depuis un certain temps, et que les propriétaires continuent de lui faire confiance.Dans le cas de Gestion Cassini, la garantie financière est de 1,7M€. Et ce, uniquement pour le service gestion locative.
Bénéfice pour le propriétaire :
En gestion directe, un propriétaire rencontre des difficultés à suivre les nouvelles réglementations. Il en existe pour la gestion du locataire, du logement, du loyer. Et les lois évoluent très rapidement.
C’est cette professionnalisation de la gestion locative qui complexifie lourdement la tâche pour le particulier propriétaire, qui, en cas d’erreur, ne peut se retourner que contre lui-même.
Mettre une agence immobilière dans la boucle, c’est s’assurer de toujours rester dans le cadre juridique. Mais aussi de pouvoir être indemnisé en cas d’erreurs professionnelles durant le mandat de gestion locative.
➡️ Le propriétaire a le statut de mandant et à ce titre, il a des droits et l’administrateur de biens a des obligations.
> Lire aussi : Guide pour mettre sa maison vide en location
Passer en pilote automatique pour la gestion administrative
La gestion locative englobe des missions de gestion administrative. Là encore, il existe des obligations auxquelles le propriétaire bailleur ne peut se soustraire.
- La rédaction du bail : télécharger un modèle de bail sur internet n’est pas la meilleure chose à faire, étant donné le peu de fiabilité juridique à fortiori des modèles gratuits.
- La délivrance des quittances de loyer : la régularité mensuelle est reine car le locataire a besoin de ses quittances pour diverses tâches administratives.
- La rédaction d’un état des lieux d’entrée et de sortie : obligatoire pour un bail commercial et un bail d’habitation. Il sert de preuve juridique en cas de contestation.
- La constitution d’un dépôt de garantie, encadré juridiquement.
- La commercialisation du logement : la rédaction et la diffusion d’une annonce de location. Le suivi téléphonique et la gestion des rendez-vous de visites.
- La gestion comptable générale : encaissements, aide à la déclaration…
Selon la situation géographique du logement, ou la durée de la location (louer à un étudiant pendant 9 mois), ces tâches administratives vont avoir lieu souvent. Elles sont contraignantes, engageantes pour le propriétaire. Et ces démarches prennent du temps.
Avantage n°2 :
Le niveau d’implication du propriétaire est fonction du temps qu’il peut ou veut y consacrer. Certains propriétaires veulent entièrement déléguer toutes les missions, et ne s’occuper de rien. D’autres ont envie de valider un dossier locataire, et d’autres veulent participer à la rédaction de l’annonce. C’est un investissement personnalisé qui respecte le rôle de chacun.
D’autre part, les outils professionnels permettent d’automatiser certaines tâches comme l’envoi des quittances, la prise de rendez-vous…Ce qui est relativement inaccessible pour un particulier.Bénéfice pour le propriétaire :
****L’esprit léger et du temps libre pour vaquer à son quotidien. Moins de charge mentale, avec la possibilité de garder la main sur des décisions telles que le choix du locataire
Optimiser les revenus locatifs : une mission pour l’agence immobilière
Confier un bien pour le mettre en location, c’est tout d’abord une action économique : le parc locatif des bailleurs privés en France en 2023 représente 22.6% des logements contre 17.6% pour les bailleurs publics (source Insee).
Autrement dit les propriétaires bailleurs représentent le premier fournisseur de logements locatifs en France.
Mais c’est aussi une source de revenus. Parfois un complément de retraite, parfois l’unique source de revenus. Tous les propriétaires ne sont pas des investisseurs immobiliers, qui possèdent plusieurs logements et qui louent en meublé, en saisonnier… La moitié sont des « petits propriétaires » qui doivent conserver une rentabilité, vitale pour eux. Au risque de mettre le bien en vente si les charges sont trop importantes.
Pour que le parc immobilier locatif ne soit pas grippé, il faut une politique du logement qui permette aux bailleurs de maintenir le patrimoine en location.
Or avec les mesures de la transition énergétique, évidemment souhaitables, mais très contraignantes financièrement, la crise du logement locatif s’accentue.
Le rôle de l’agence immobilière est alors primordial pour aider les bailleurs à optimiser leurs revenus fonciers et donc, à maintenir le bon fonctionnement du parc locatif.
Comment ?
Limiter la vacance locative
Toutes les villes ne sont pas égales face à l’occupation d’un logement. Les zones rurales sont plus enclines à la vacance locative que les zones tendues. Les logements en zones tendues (Nice) peuvent connaître une vacance mais elle est remédiable. En zones très tendues (Paris par exemple), la vacances locative est inexistante.
Pour les zones rurales à tendues, la formule pour limiter la vacance locative est la même :
- L’estimation du loyer est une étape décisive : estimer un loyer de manière précise est une obligation. D’une part parce qu’à 50€ près, cela peut nuire à la commercialisation du logement. Mais aussi parce que le loyer, dans certaines zones, est encadré. Ce qui veut dire qu’une fois un loyer fixé, on ne peut pas l’augmenter à loisir dès que le locataire change. De plus, depuis 2022, l’étiquette énergétique joue aussi un rôle : on ne peut plus augmenter les loyers des biens en F ou G. Il faut donc trouver un bon compromis entre la loi du marché qui régule les prix en fonction de l’offre et la demande, et la vision financière à long terme pour arriver à générer du profit. Ces bénéfices servent de fonds de réserve pour maintenir le patrimoine en bon état.
