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Acheter son bien avec Gestion Cassini

Indivision, SCI, achat à deux ou d'un bien déjà loué : on vous éclaire sur chaque montage et on trouve le bien qui vous ressemble.

Conseil sur chaque montage (indivision, SCI, démembrement)
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Devenir propriétaire à Nice

L’acte d’achat est un phénomène très fort en France, puisque 6 français sur 10 sont propriétaires et que 52 % des locataires aimeraient devenir propriétaires.

Si les français raisonnent ainsi, c’est parce le droit à la propriété privée a été durement acquis au cours de l’Histoire et qu’il bénéficie encore aujourd’hui de l’aura de cette émancipation.

En savoir plus sur la libéralisation de la propriété privée

6/10
Français propriétaires (INSEE)
52%
des locataires aimeraient le devenir
30+
Années d’expertise à Nice
3 ans
Durée d’un bail classique

Acheter en indivision / à plusieurs

Les avantages :

  • On achète en indivision dès lors que l’on n’est pas sous le régime de la communauté pour les couples mariés ; cela s’applique donc à tous ceux qui achètent conjointement un bien sans passer par un format juridique particulier.
  • On peut acheter avec des apports différents, cela ne conditionne pas la taille de la part.
  • Ce qui conditionne la taille de la part, c’est le montant total investi par chacun : 50/50 ou 75/25… tout est possible.
  • C’est une structure très légère, qui ne fait supporter aucun coût complémentaire au moment de l’achat.
  • En termes de gestion, les charges sont supportées par chaque indivisaire à hauteur de sa quote-part.

Les inconvénients :

  • Il peut survenir des blocages au moment des prises de décision, chaque indivisaire pouvant apposer son véto.
  • En cas de décès, ce sont les héritiers qui se partagent la part du défunt ; il faut donc prévoir qu’à long terme, le nombre de propriétaires peut évoluer et essayer d’anticiper des situations de crispation lors d’une potentielle mise en vente.
  • En effet, on ne peut obliger un indivisaire à se maintenir dans l’indivision. On peut donc soit racheter sa part, soit la revendre à un tiers. Sinon, il faudra vendre le bien.
  • En France, on ne peut pas déshériter ses enfants. Il faut donc prévoir toutes les situations propres à chaque indivisaire.
  • Il est possible de fixer des règles spécifiques à l’aide de la convention d’indivision, établie chez un notaire, et qui peut avoir une durée allant de 5 ans à indéterminée.
  • Si cette convention établit des règles de gestion, elle ne peut se substituer aux lois en vigueur sur l’indivision.

Acheter en SCI

La SCI a 2 objectifs majeurs :

Soit c’est un véhicule d’investissement pour des personnes qui veulent acheter plusieurs biens et organiser la gestion de ces biens au sein d’une structure d’associés.

Des membres d’une même famille peuvent avoir recours à ce montage.

Soit il s’agit d’un outil de transmission du patrimoine.

Dans tous les cas, il faut rédiger des statuts et fonctionner comme une société : établir des comptes et faire des AG annuelles.

On y retrouve un gérant, et des associés. Dans les statuts, le rôle et le pouvoir du gérant sont déterminés.

Lors de la création, on apporte le bien (ou des biens) en capital : c’est un ‘apport en nature’.

Deux personnes examinent des documents et un budget immobilier

Les avantages :

  • Ce montage est utilisé notamment pour éviter les frais de succession : une SCI et son patrimoine sont considérés comme hors succession et si un associé ou le gérant décède, les autres ne sont imposés qu’à hauteur de sa quote-part, les parts sont alors réparties entre les associés. De même, si le ou les biens qui composent la SCI sont mis en vente pendant la succession, il faudra déclarer le montant de la quote-part aux impôts, qui sera elle, imposée.
  • C’est fiscalement avantageux car le bien est démembré et repose sur plusieurs têtes, ce qui évite des droits parfois très lourds même après abattement.
  • La SCI permet également de gérer un parc immobilier. Cela veut dire que la SCI peut emprunter pour acheter. Ainsi, la capacité financière est intéressante bien sûr relativement à la dette déjà contractée.

Les inconvénients :

  • C’est une structure lourde, un expert-comptable doit réaliser les bilans annuels, il faut tenir des AG et donc des comptes-rendus et organiser la gestion de la SCI à l’intérieur des statuts.
  • L’établissement de ces documents à un coût, il faut donc bien réfléchir au projet, à l’objectif, pour savoir si cela est pertinent. On voit bien aussi qu’il ne faut pas se tromper : il y aura toujours un coût quel que soit le montage, au moment de la transmission.
  • La SCI n’est pas la réponse absolue à tous les besoins.

Acheter un bien lorsqu'on est pacsé

Si être pacsé confère des droits identiques à ceux de l'indivision, il réside toutefois un avantage dans la transmission du patrimoine, pour peu que l'on réalise un testament auprès du notaire. Le testament peut léguer la nue-propriété de la part du défunt au survivant ; s'il avait des enfants, ces derniers ne sont pas exclus du protocole : il faudra leur verser une soulte compensatoire pour être pleinement propriétaire du logement.

Il faut donc aussi prévoir des montages financiers permettant de payer, le moment venu, cette réserve aux héritiers.

Acheter un appartement loué

Si vous achetez pour investir et que le logement est déjà occupé, c'est souvent une aubaine, surtout si le locataire est en place depuis longtemps : votre emprunt peut s'autofinancer dès l'acquisition.

Si en revanche vous achetez le bien pour l'occuper vous-même et qu'il est déjà loué, il faudra respecter un certain formalisme. Un bail classique dure 3 ans, et s'il vient d'être reconduit tacitement, il faudra le proroger au moins une fois — soit jusqu'à 6 ans d'attente. Cela devient plus délicat si le locataire a plus de 65 ans : la loi le protège et il faudra le reloger.

Gestion Cassini vous accompagne à chaque étape pour vous apporter des solutions concrètes, et surtout avantageuses pour vous.

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